Новости технополиса

Интервью гендиректора Технополиса "Москва" Игоря Ищенко




Москва — избалованный и самодостаточный город, но, если не обращать внимания на то, что реальных рабочих мест больше не становится, проблема занятости через несколько лет перезреет, считает гендиректор Технополиса «Москва» Игорь Ищенко. Востоковед и антикризисный управляющий по образованию, с 2011 г. он руководит флагманским столичным проектом индустриального редевелопмента на территории завода АЗЛК в Текстильщиках.

— Мне довелось побывать на АЗЛК в конце 1990-х — разительный контраст. Благоустройство территории впечатляет.

— Это не самые большие изменения. Надеюсь, что мы гораздо больше ориентированы на содержание, чем на «обертку». Бывший сборочный цех АЗЛК полностью переоборудован (218 000 кв. м) и адаптирован для размещения здесь практически любого индустриального проекта. Конечно, я имею в виду те производства, которые в принципе могут работать на территории мегаполиса с учетом ограничений, связанных с экологией, шумами и проч. В Москве литейный цех не откроешь. Здесь должны применяться умные решения, которые интересны инвесторам, городу и людям.

— Но жилья здесь не будет?

— Это по определению невозможно.

До конца 2015 — I квартала 2016 г. мы закончим реконструкцию всех зданий, решим вопросы, связанные с логистикой и благоустройством, организуем полную линейку сервисов. Пространство будет только юридически считаться промышленной зоной, но на самом деле здесь будет построен город в городе со всем необходимым для малых и средних предприятий, включая образовательный кластер, гостиницу, фитнес-клуб, ресторан и детский центр. У некоторых производств непрерывный технологический цикл, и это значит, что мы должны обеспечить им круглосуточное поддержание бытовых стандартов.

— Редевелопмент промзон сейчас модная тема, но в основном речь идет о жилых или офисных проектах. Вы выбиваетесь из общего тренда?

— Этому месту, по сути, возвращается давно утраченный статус флагмана московской и российской индустрии. Но вместо машиностроения — инновационные производства. Мы даем старт капиталоемким проектам, которые производят микрочипы, композитные материалы, пленки, солнечные батареи, софт и т. д.

— Кто сейчас собственник территории технополиса и каков ее статус?

— У той территории, которая в настоящее время отведена под «Технополис», собственник, к большой нашей удаче, только один — правительство Москвы. Известно, что у семи нянек дитя без глаза. А тут не нянька, а строгий родитель, который хочет, чтобы у старой промзоны возникла новая промышленная история. Ведь даже рядовые рабочие у компаний, работающих в «Технополисе», имеют как минимум высшее техническое образование. Уровень и стоимость оборудования здесь таковы, что допустить к нему людей без соответствующей подготовки просто страшно.

Половина бывшего завода АЗЛК на сегодняшний день — собственность альянса Renault-Nissan, и мы просто добрые соседи. Часть инфраструктуры принадлежала группе частных собственников, крупнейший из которых — ИФК «Метрополь» Михаила Слипенчука. У него мы около полутора лет назад выкупили несколько административно-офисных помещений. Потому что, несмотря на наличие у нас более 300 000 кв. м индустриальных площадей, мы не располагали ни одним квадратным метром офисов, которые были нужны как нашей управляющей компании, так и нашим резидентам. Это колоссальным образом сдерживало развитие «Технополиса». И я рад, что мэрия дала нам разрешение на привлечение кредита — мы получили 3 млрд руб. в Сбербанке России на выкуп необходимых площадей. Сейчас идет процесс проектирования и реконструкции. Не исключаем, что выкупим еще одно здание, количество резидентов растет.

— Кредит придется отдавать.

— Мы уже отдаем его, у нас достаточно хорошая процентная ставка, которую правительство Москвы нам еще и субсидирует. Таким образом, наша главная задача — просто не сорвать установленные графики, которые в целом мы соблюдаем.

— Как правило, в промзонах проще сровнять с землей старые корпуса и заново что-то построить, чем реконструировать.

— Иногда это действительно так. Но не в нашем случае. Например, корпус, в котором мы сейчас находимся, — это бывшее кузнечно-прессовое производство АЗЛК (88 000 кв. м, после реконструкции будет 100 000 кв. м). Обследование здания показало: чтобы снести несущие конструкции, нужен направленный взрыв. Поскольку конструктив был рассчитан на сверхнагрузки — 15 т на 1 кв. м перекрытия, этот цех простоит еще минимум 100 лет.

— Коммуникации тоже в наследство остались?

— Нам досталось большое тяжелое хозяйство, но я благодарен прежнему руководству АЗЛК за то, что они сумели сохранить разрешенный баланс на мощность, на воду, на стоки — это крайне важно для промзоны. На сегодня большая часть внутрикорпусной инженерной инфраструктуры обновлена, а внутриплощадочные коммуникации реконструированы на 50%.

Благодаря тому что наша площадка обладает уникальным энергетическим потенциалом (у нас два независимых источника энергоснабжения), здесь уже действует центр обработки данных и в ближайшие два года будет открыто еще как минимум два, что, на наш взгляд, создает серьезный базис для формирования мощного IT-кластера.

— То есть вы получили не разруху?

— Мы получили пустоту, но не разруху. А сейчас пустоты нет, здесь шум-гам, идет напряженная работа по подготовке к проведению форума «Открытые инновации». И у нас практически весь корпус уже застроен новыми производствами или зарезервирован и сразу после форума будет заполняться производствами.

— Кто вас финансирует?

— На реализацию целевых программ деньги выделяются из бюджета Москвы, есть кредит Сбербанка на выкуп и на последующую реконструкцию административных помещений. Общий объем государственного и привлеченного финансирования — более 8 млрд руб. на период с 2012 по 2016 г. На сегодняшний день нами освоено 3,5 млрд руб. В то время как наши резиденты инвестировали в запуск новых производств в «Технополисе» более 5,5 млрд руб. Для сравнения: в сингапурский технопарк было инвестировано около $3 млрд. У нас будет $200-250 млн.

— Вы можете оценить рентабельность подобного проекта, если делать его без государственных денег и без города-собственника?

— Я могу прогнозировать, что доходы нашей управляющей компании к 2017 г. достигнут 1 млрд руб., а валовой продукт площадки достигнет 25-30 млрд руб. Поэтому о проекте в целом, то могу сказать определенно: это рентабельно.

Ошибочно полагать, что помощь, которая оказывается властями Москвы этому или подобному проекту, — какой-то нонсенс. Поверьте, все то же самое и даже больше делается в Калифорнии, Сингапуре, Гонконге и т. д. И, как правило, там размеры поддержки и формы сопоставимы, а то и больше.

— В этом я как раз не сомневаюсь. Но в России инициаторы подобных проектов, как правило, бьются каждый сам за себя, в том числе и с властями.

— Если у нас есть какие-то преференции, значит, они есть и у других. Потому что ни один законодательный акт, ни одно регуляторное решение не выпускается специально для «Технополиса «Москва».

Классический проект индустриального парка, как правило, в любой стране реализуется в режиме гринфилда (т. е. нового строительства), но не браунфилда, как у нас. Здесь мы столкнулись с огромным набором проблем и конфликтом интересов. Московская мэрия и лично Сергей Собянин должен был иметь определенное мужество, чтобы решиться вложить деньги города в проект с таким количеством рисков. Но сегодня уже очевидно, что вектор был выбран верно.

— Со стороны города есть указание строить на месте промпредприятий не только жилье, но и рабочие места. Но, как правило, девелоперы ограничиваются тем, что включают в проект офисы.

— Не соглашусь с вашим скепсисом, потому что знаю ситуацию изнутри. Я знаю, насколько колоссальный объем системной работы ведется в разных департаментах правительства Москвы, чтобы понять, в каких промзонах также можно применять подобные решения. Москва всегда была в десятке наиболее индустриализированных городов мира, сейчас эти позиции последовательно утрачиваются. Задача правительства как регулятора — создать условия, которые позволят тем не менее сохранить в городе индустриальные производства. Все-таки Москва должна оставаться городом, где есть не только сервисы и услуги, но и рабочие места для синих воротничков.

Другое дело, что редевелопмент промзон, в том числе и из-за конфликта интересов, — небыстрый и непростой процесс. Мы часто сталкиваемся, изучая другие проекты, со смешанной структурой собственности. С тем, что проект индустриальный, мягко говоря, не всегда сопоставим по норме доходности с проектами классического редевелопмента — последний с точки зрения калькуляции в столбик более выгоден. Но город не может себе позволить утонуть в офисах. Именно поэтому таким проектам, как наш, нужна поддержка города и поддержка государства.

— Сколько в «Технополисе» появится рабочих мест?

— На сегодняшний день здесь работает около 1000 человек, но мы предполагаем, что к 2017 г. их количество возрастет до 10 000. Но каждое высокотехнологичное производство создает в 10 раз больше рабочих мест за счет производственных цепочек.

— Ставки для арендаторов у вас какие?

Средняя цена — около 5000 руб. с НДС за 1 кв. м в год. Ставки устанавливаются независимыми экспертами.

— А эксплуатационные расходы?

— От 300 до 700 руб. за 1 кв. м в год. Что на индустриальной площадке, что в офисах условия аренды абсолютно рыночные. Также мы сейчас формируем набор дополнительных сервисов для резидентов. Хотим, чтобы перечень услуг был адекватен тем, что предоставляются резидентам большинства технопарков мира. Речь идет о «чистых комнатах», специализированном таможенном посте, конгресс-центре и логистическим центре.

— Электромобильчиками обеспечите? Тут такие расстояния, что не набегаешься.

— Да, мы уже до определенной степени обеспечили. Электромобили уже ездят по территории. Тем более что большинство существующих производств находится, по сути, в одном корпусе и мы туда уже полностью закрыли доступ большегрузным автомобилям с двигателями внутреннего сгорания. Хотим полностью перейти на электрический транспорт внутри «Технополиса».

— Парковка есть?

— До 800 машин мы легко можем вместить на своей территории.

— Впрочем, сюда проще на метро, чем на машине доехать.

— Я доезжаю до работы с Хорошевского шоссе за 25 минут, так как все время еду против потока. Обратно еду час. Проблемы есть, и мы с городскими властями обсуждаем, как их можно решить. Например, Люблинская эстакада стоит в плане реконструкции, город намерен начать строительство транспортно-пересадочного узла.

— К вам ходят опытом делиться?

— В последнее время посетителей стало больше, за экскурсии скоро можно будет деньги брать. (Смеется.) В нашем конгресс-центре проходит огромное количество разного рода мероприятий, связанных с приездом как медийных персон, так и чиновников, от которых напрямую зависит то, что мы называем «инновационное лицо страны». В частности, здесь проходило первое публичное обсуждение закона «О промышленной политике» под председательством министра промышленности Дениса Мантурова и руководителей профильных комитетов Госдумы. Эта площадка становится элементом инновационной среды. Именно поэтому здесь состоялся крупный международный форум «Открытые инновации».

— Местные жители просятся на работу?

— Конечно, к нам поступает много обращений от жителей района, но часто мы им не можем ничего предложить. Требования к уровню квалификации специалистов чрезвычайно высоки. К нам даже возвращаются люди, которые учились за рубежом и сделали там карьеру, а теперь работают здесь. В жестко структурированном обществе Европы и Америки эти специалисты никогда бы не имели тех перспектив, которые есть здесь. Хотя мы государственное унитарное предприятие и при высоких стандартах профессии у нас невысокие зарплаты — около 60 000 руб. Попытаться что-то сделать не ради выгоды, а чтобы ощутить удовлетворение результатом — такая мотивация. Для меня довести проект до момента, когда он будет в полной мере готов, — это сладкая греза.

— У вашей грезы есть вполне определенный дедлайн. А дальше что?

— Надеюсь, что этот проект будет растиражирован. Есть ощущение, что это возможно.

— Есть планы расширяться?

— Да, и правительство Москвы нам в этих планах сильно помогает. Не хочу забегать вперед, но мы сейчас изучаем несколько территорий.


Vedomosti.ru

http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/780891/moskve-nuzhny-mesta-dlya-sinih-vorotnichkov




109316, г. Москва, Волгоградский проспект, д. 42 корп. 13
Телефон: +7 495 647 08 18
E-mail: office@technomoscow.ru

  • Следуйте за нами:

© 2013-2017. Все права защищены. Дизайн, разработка сайта - InterLabs